terug naar het overzicht

Speculatie drijft huizenprijs op

Grond met een prijskaartje

Uit 'Eigen Huis Magazine' van mei-2005

Grond is macht en macht is geld: les één voor beginnende projectontwikkelaars. Slimme bouwers speculeren met grond. Ze strijken astronomische winsten op door te profiteren van de schaarste aan bouwkavels. Nieuwbouwhuizen zijn door deze grondspeculatie onevenredig duur. En de kopers zijn de pineut.

De huizenkoper is niet gediend met speculatie oftewel het verhandelen van potentiële bouwgrond. Sterker:de schandalig hoge grondprijzen die ontstaan door specula- tie, jagen kopers van nieuwbouwhuizen op hoge kosten. Belangrijke oorzaak van deze hoge grondprijzen is het zogeheten zelfrealisatiebeginsel. Door de koppeling van grondeigendom en bouwrecht heeft de eigenaar van de grond het eerste recht om deze te ontwikkelen. Gevolg is een totaal gebrek aan concurrentie, waardoor de koper te veel betaalt in ruil voor een te kleine nieuwbouwwoning. Vereniging Eigen Huis schudt al jaren aan de boom en roept ook nu dat de verantwoordelijke minister van VROM, Sybilla Dekker, concurrentie op de markt van bouwkavels en woningbouw moet bevorderen. Dan krijgt de koper meer waar voor zijn geld. De Tweede Kamer denkt er inmiddels net zo over en heeft de bewindsvrouw verzocht te onderzoeken of het kopersonvriendelijke zelf- realisatiebeginsel kan worden geschrapt.

Veel te hoge prijzen
De problemen op de woningmarkt zijn bekend. Het is een crime om aan een betaalbaar nieuwbouwhuis te komen. Helemaal om waar te krijgen voor je geld. De verhouding tussen prijs en kwaliteit is scheef. Dit is voor een groot deel te wijten aan veel te hoge grondprijzen. Wie een nieuwbouwhuis koopt, loopt kans dat de grond alleen al de helft van de koopsom opvreet. Voor het pand zelf blijft dan minder over. Niet alle nieuwbouwhuizen zijn zo onevenredig duur, maar dat is meestal wel het geval als er is gespeculeerd met de grond. Ontwikkelaars spelen hierin een grote rol. Zij profiteren optimaal van de grondschaarste en houden de grondprijzen kunstma- tig hoog. Zo maximaliseren zij hun winst.

Van weiland naar bouwgrond
Hoe?De ontwikkelaars hebben op strategische posities grond gekocht van bijvoorbeeld boeren die geen droog brood meer kunnen verdienen met hun agrarisch bedrijf. Iets preciezer:de ontwikkelaars hebben opties op grond, zogeheten uitgestelde koopovereenkomsten. Deze stellen hen juridisch in st aat om de grond daad- werkelijk te verkrijgen zodra er op betreffende plaatsen bouwprojecten zijn gepland. Af en toe wordt boerenland opgekocht door ‘pure ’ spe- culanten, mensen die geen ander doel hebben dan geld verdienen met het verhandelen van grond. Zij kopen zo ’n weiland voor een aardig bedrag van een boer en verkopen het vervolgens door aan een ontwikkelaar of gemeente. Daarbij komt het voor dat de prijs van de grond honderden malen hoger is dan wat de boer ervoor kreeg. Eén grondspeculant, opgevoerd in een aflevering van Vara ’s Zembla, beweert dat hij op deze manier in één middag multimiljonair werd. De tactiek is uiterst effectief. Men neme een optie op een lap grond, meest al buiten de bebouwde kom van een dorp of stad. Speculeer erop dat de grond door een wijziging van bestemmingsplan op den duur wordt aangewezen als bouwgrond. En voilà:kassa! Onderzoeksbureau OTB aan de TU Delft heeft vorig jaar bekeken hoe het zit met de verdeling van grondpo- sities en de omvang van koop-en optieovereenkomsten. Samen hebben ontwikkelaars genoeg grond in bezit dan wel ‘gereserveerd ’ voor de aanleg van bijna 110. 000 woningen. Ter illustratie:zij kunnen op deze grond ongeveer tweemaal de jaarproductie bouwen van 2003.

Gemeenten dragen een steentje bij
Ook gemeenten gaan niet vrijuit. Projectontwikkelaars en gemeenten spelen elkaar de bal toe onder de fraaie titel ‘bouwclaimmodel ’. Dit model houdt in dat ontwik- kelaars de grond die zij in bezit hebben overdragen aan de gemeente. Vervolgens kopen zij de grond als bouwrijpe grond weer terug van de gemeente, voor een marktcon- form bedrag en met het recht op zak om het project te gaan bouwen. Door het berekenen van ‘de volle mep ’ heb- ben ook de gemeenten hun zakken flink weten te vullen. Wat er vervolgens met die opbrengsten is gebeurd en of deze zijn besteed aan de woningbouw, blijft in veel geval- len volstrekt onduidelijk. Het gemeentelijke grondprijs- beleid is op zijn zachtst gezegd mistig, zo stelt het rapport ‘Transparant gemeentelijk grondprijsbeleid voor koopwo- ningen?’ dat in 2003 door onderzoeksbureau RIGO in opdracht van Vereniging Eigen Huis werd opgesteld.

Méér concurrentie kan de prijzen drukken
Op de toch al schaarse grondmarkt heerst een tot aal gebrek aan concurrentie. Het zelfrealisatiebeginsel stelt grondeigenaren in staat om, min of meer, te doen en te laten wat zij willen met hun land. De ontwikkelaars houden dit graag in st and. Economie uit de brugklas: de vraag naar grond is groot, het aanbod klein en dus gaan de prijzen per vierkante meter omhoog. Als er dan eindelijk huizen op de grond st aan, voelt de koper dat onmiddellijk in zijn portemonnee. Het is Vereniging Eigen Huis een doorn in het oog. “Het stinkt ”, zegt Frank van Loon, directeur Collectief Ledenbelang. “De invloed van ontwikkelaars op ons woningaanbod is veel te groot. Een slechte zaak. ” Het ideaalplaatje van de vereniging:ontwikkelaars die de concurrentie aangaan voor een bouwproject;een gemeente die kijkt waaraan behoefte is;burgers die mee mogen praten via inspraakrondes. Welk type huis?Hoeveel?Wat moeten die kosten?Ontwikkelaars schrijven zich in voor een ‘competitie ’. Wie het beste bouwplan inlevert, met de beste prijs-kwaliteitverhouding, mag ontwikkelen.
Grondexploitatiewet
Er komen inmiddels wel wat positieve geluiden uit Den Haag. Minister Dekker heeft de Grondexploitatiewet aangekondigd en voor advies neergelegd bij de Raad van State. Met deze wet krijgen gemeenten meer invloed op bouwplannen. Daar blijft het vooralsnog bij. Het zelfrealisatiebeginsel afschaffen, is volgens Dekker in strijd met het eigendomsrecht, zoals vastgelegd in het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens. Je mag hier alleen van afwijken op grond van zwaarwegende maatschappelijke belangen, zegt zij. Volgens Van Loon is ' betaalbaar wonen zwaarwegend genoeg '.